14.08.2026 - Geschäfte und Beratungen, Parlament - Pierre-Gabriel Bieri

StWE-Recht: Willkommene Verbesserungen und offene Punkte

Das im Schweizerischen Zivilgesetzbuch geregelte Stockwerkeigentumsrecht ist Gegenstand einer Revision. Der vorliegende Entwurf zielt darauf ab, die rechtlichen Rahmenbedingungen in verschiedenen Einzelpunkten zu ergänzen und zu verbessern. Zu den wichtigsten Elementen zählen die Einrichtung eines Erneuerungsfonds, Vorgaben zur Begründung von Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes sowie die genaue Ausgestaltung des Aufteilungsplans für die gemeinschaftlichen und privaten Teile.

Punktuelle Anpassungen nach sechzig Jahren

Das Prinzip des Stockwerkeigentums (StWE) wurde 1965 gesetzlich geregelt (Art. 712a ff. ZGB). Das StWE ermöglicht mehreren Personen Eigentum an einem überbauten Grundstück zu besitzen. Dabei geniesst jede Partei das alleinige Sonderrecht an einer Wohnung oder einem Geschäftsraum, während an Gemeinschaftsflächen wie Dach, Fassaden, Treppenhaus oder Garten ein Miteigentumsanteil mit den anderen Parteien besteht. In der Schweiz gab es im Jahr 2023 rund 590’000 Wohnungen im StWE, was 12,3% aller Wohnungen entspricht. Damit stellt diese Rechtsform ein wichtiges Element beim Erwerb von Wohneigentum dar.

Zum StWE-Recht liegt ein Revisionsentwurf vor, welcher verschiedene punktuelle Anpassungen vorsieht. Ziel ist es, einige praktische Fragen besser und sicherer zu regeln, welche insbesondere die Begründung von StWE vor der Erstellung des Gebäudes (im Falle eines Kaufs ab Plan), die Einrichtung eines Erneuerungsfonds oder auch die ausschliesslichen Nutzungsrechte an gemeinschaftlichen Teilen betreffen. Der vorliegende Entwurf wurde 2024 in die Vernehmlassung gegeben, anschliessend überarbeitet und schliesslich im Mai 2026 an das Parlament überwiesen. Die Kommission für Rechtsfragen des Nationalrats wird am 20. und 21. August eine erste Prüfung dieses Geschäfts (26.044) vornehmen.

Die Fragen, welche die breite Öffentlichkeit interessieren, betreffen vor allem die laufende Verwaltung bestehender StWE-Gemeinschaften und die Entscheidungen der Miteigentümer. Besonders hervorzuheben ist der neue Artikel zum Erneuerungsfonds. Die Bildung eines solchen Fonds ist in der Regel wünschenswert, aber nicht obligatorisch. Der Entwurf des Bundesrats bewahrt glücklicherweise in dieser Hinsicht die Freiheit und Autonomie der StWE-Gemeinschaft. Er setzt ihr jedoch eine Grenze. Mindestens zwei Miteigentümer können nach einer Stockwerkeigentümerversammlung, welche die Einrichtung oder Änderung eines Erneuerungsfonds für notwendige Arbeiten abgelehnt hat, eine Klage vor Gericht zwecks Anordnung einer Einrichtung oder Änderung eines Fonds einreichen. Die Regelung ist für Anliegen bzw. Bauvorhaben beschränkt, welche der Werterhaltung und der Gebrauchsfähigkeit des Gebäudes dienen. Auch wenn dieser Mechanismus nachvollziehbar ist, so räumt der vorgeschlagene Text einer kleinen Minderheit bei grossen StWE-Gemeinschaften zu viel Macht ein. Das Recht, eine Klage einzureichen, sollte einzig einer qualifizierten Minderheit der Miteigentümer eingeräumt werden.

Nicht nur die Funktionsweise besser regeln, sondern auch die Gründung

Im Zusammenhang mit der Funktionsweise von StWE-Gemeinschaften ist ferner anzumerken, dass der Revisionsentwurf die Definition der privaten Teile, sprich Sonderrechte (im Gegensatz zu den gemeinschaftlichen Teilen) verbessert und die Ausübung von Mängelrechten bei gemeinschaftlichen Teilen regelt. Er sieht zudem die Möglichkeit vor, dass die Miteigentümer einem anderen Mitglied vorübergehend das Stimmrecht entziehen können, wenn sich dieses Mitglied systematisch den Beschlüssen der Gemeinschaft widersetzt oder wiederholt seinen finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommt. Dagegen soll das Retentionsrecht an den beweglichen Sachen eines Miteigentümers als Sicherheit für die Zahlung seiner Verpflichtungen abgeschafft werden. Ein Recht, das zwar selten in Anspruch genommen wird, aber zweifellos abschreckend wirkt.

Gleichzeitig gibt es wichtige Neuerungen hinsichtlich der Begründung von StWE-Gemeinschaften. Heute ist der Fall für bestehende Gebäude geregelt. Dabei ist zu beachten, dass in der Praxis viele Wohnungen bereits vor Baubeginn – ab Plan – erworben werden, d.h. bevor das Gebäude erstellt ist. Obwohl man sich seit sechzig Jahren mithilfe einer Verordnung und der Rechtsprechung der Gerichte mit dieser ZGB-Lücke arrangiert hat, führt dies zu Rechtsunsicherheit. Der Wille, diese Situationen besser zu regeln, wird daher begrüsst.

«In der Schweiz gab es im Jahr 2023 rund 590’000 Wohnungen im Stockwerkeigentum. Damit stellt diese Rechtsform ein wichtiges Element beim Erwerb von Wohneigentum dar.»

Integration des Aufteilungsplans in das schweizerische Grundstücksystem

Ein zentraler Bestandteil bei der Begründung von StWE-Gemeinschaften ist der Aufteilungsplan, der die privaten, zu Sonderrecht ausgeschiedenen Gebäudeteile jedes Miteigentümers sowie die Gemeinschaftsflächen genau abgrenzt. Der Revisionsentwurf sieht vor, dass das ZGB künftig ausdrücklich darauf Bezug nimmt und vorschreibt, dieses Dokument zusammen mit der Begründungsurkunde des StWE beim Grundbuchamt zu hinterlegen. Der vorgeschlagene Wortlaut behandelt den Aufteilungsplan jedoch als eigenständiges Dokument, das nicht in das schweizerische Grundstücksystem integriert ist. Dieser Ansatz gibt Anlass zu einem gemeinsamen Verbesserungsantrag vom Schweizerischen Gewerbeverband sgv, der Baubranche (Bauenschweiz) und der Geomatikbranche (Verband der Ingenieur-Geometer-Schweiz IGS). Diese schlagen vor, die Logik weiterzuführen und den Aufteilungsplan als amtliches Vermessungsdokument im Sinne von Art. 950 ZGB zu betrachten.

Die genannten Organisationen machen geltend, dass die Integration des Aufteilungsplans in das bestehende Grundstücksystem (wie dies bereits heute in mehreren Kantonen praktiziert wird) mehr Kohärenz und Sicherheit biete, da Sonderregelungen hinsichtlich einer Überprüfung und allfälliger Änderungen vermieden würden und die geometrischen Daten eines StWE äquivalent zu anderem Grundstückeigentum in einem bewährten technischen und rechtlichen Rahmen verwaltet werden könnten. Diese Argumentation ist sinnvoll und berechtigt. Zudem hat sie den Vorteil, dass eine solche Integration in das Grundstücksystem auch die Eigentumsgarantie für die StWE-Miteigentümer stärkt. Die Rechtskommission des Nationalrats sollte diesem Vorschlag die erforderliche Aufmerksamkeit schenken.